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ERWIN DE SAINTE MARESVILLE
Notaire assistant
Qui n’a jamais eu la tentation de louer sa résidence pour financer ses envies de voyages ?
La connaissance de quelques règles en la matière permet toutefois d’éviter d’avoir de mauvaises surprises afin de partir en règle et l’esprit tranquille.
En effet, la perspective d’un complément de revenu peut vite être contrebalancée par le fait d’être exposé à des sanctions pécuniaires, rendant l’idée initiale finalement plus onéreuse que les montants perçus au titre de la location.
Propriétaire ou non, la location est tout à fait envisageable, mais à quelles conditions ?
Plus rare en la matière, un locataire peut très bien sous-louer son logement.
Il est évident que ce dernier devra obtenir l’accord écrit de son bailleur qui pourra lui refuser sans justifier d’un quelconque motif.
Les conséquences de la non-obtention de cet écrit ne sont pas sans importance. En effet, sous–louer sans autorisation peut entrainer la résiliation du bail. Le locataire peut, en outre, être condamné à verser au propriétaire le montant des loyer perçus, éventuellement des dommages et intérêts en cas de préjudice
Qu’en est-il des propriétaires ? La logique serait d’avancer que ces derniers, en cette qualité, jouissent librement de leur bien et maitrisent la location de leur logement sans réelles contraintes.
La réalité est tout autre, et le phénomène s’est accentué depuis 2018, dans un contexte de pénurie de logement, étroitement lié au développement expansif du géant américain Airbnb.
Il y a lieu ici, de distinguer la location de la résidence principale, de la résidence secondaire.
Le propriétaire de sa résidence principale peut louer librement son bien mais dans la limite de 120 jours par an. Au-delà, ladite résidence principale change de statut et devient résidence secondaire. Fiscalement, cela a son importance car le propriétaire sera soumis à la taxation sur la plus-value en cas de vente, l’exonération au titre de la résidence principale ne pourra pas jouer.
Qui plus est, dans des villes où la demande de logement excède largement celle de l’offre, des mesures supplémentaires ont été prises afin de limiter cette tendance. Le propriétaire doit alors obtenir un numéro d’enregistrement s’il souhaite louer plus de 4 mois par an.
Certaines villes, dont Bordeaux, sont allées encore plus loin. Cette dernière a notamment conditionné la location de plus de 120 jours par an à un changement de statut. En effet, n’étant pas habité de manière permanente, le logement devient un local commercial impliquant un changement de destination et nécessitant par la même occasion l’autorisation de la ville. Cette dernière peut même exiger à titre de compensation la construction de logements ailleurs dans la ville.
Qu’en est-il des propriétaires ? La logique serait d’avancer que ces derniers, en cette qualité, jouissent librement de leur bien et maitrisent la location de leur logement sans réelles contraintes.
La réalité est tout autre, et le phénomène s’est accentué depuis 2018, dans un contexte de pénurie de logement, étroitement lié au développement expansif du géant américain Airbnb.
Il y a lieu ici, de distinguer la location de la résidence principale, de la résidence secondaire.
Le propriétaire de sa résidence principale peut louer librement son bien mais dans la limite de 120 jours par an. Au-delà, ladite résidence principale change de statut et devient résidence secondaire. Fiscalement, cela a son importance car le propriétaire sera soumis à la taxation sur la plus-value en cas de vente, l’exonération au titre de la résidence principale ne pourra pas jouer.
Qui plus est, dans des villes où la demande de logement excède largement celle de l’offre, des mesures supplémentaires ont été prises afin de limiter cette tendance. Le propriétaire doit alors obtenir un numéro d’enregistrement s’il souhaite louer plus de 4 mois par an.
Certaines villes, dont Bordeaux, sont allées encore plus loin. Cette dernière a notamment conditionné la location de plus de 120 jours par an à un changement de statut. En effet, n’étant pas habité de manière permanente, le logement devient un local commercial impliquant un changement de destination et nécessitant par la même occasion l’autorisation de la ville. Cette dernière peut même exiger à titre de compensation la construction de logements ailleurs dans la ville.
Le propriétaire de sa résidence secondaire semble retrouver davantage de liberté puisque la limite des 120 jours susvisée n’a pas lieu d’être. Il doit simplement déclarer son meublé de tourisme à la mairie pour le calcul de la taxe de séjour, au même titre que les établissements hôteliers.
Toutefois, il existe des disparités entre les villes et on se retrouve dans les mêmes règles applicables que pour la location de la résidence principale. Bordeaux en est l’illustration parfaite.
Ainsi, pour louer sa résidence secondaire, il faut obtenir une autorisation délivrée uniquement après obtention d’une compensation. Elle se traduit par le fait de proposer à la location classique un bien initialement à vocation commerciale, de le transformer en bien à usage d’habitation et de déposer son dossier auprès de la Mairie. Cette procédure laborieuse décourage beaucoup de propriétaires, d’autant plus que la compensation est poussée à l’extrême dans son degré d’exigence. En effet, « le bien proposé en compensation ne doit notamment pas être situé au rez–de–chaussée, doit disposer d’un parking et être d’une surface au moins équivalente et situé dans le même secteur que le premier bien ».
Il est donc bien opportun de se renseigner auprès de la commune du lieu de situation du logement que l’on souhaite mettre en location, afin de connaître la réglementation applicable et se mettre en conformité avec la loi.
La possibilité de louer, une fois acquise, n’est pas pour autant totalement libre et sans contraintes. Il est question ici d’introduire la notion de permis de louer dans un premier de temps et du plafonnement de loyer dans un second temps.
En effet, encore faut -il s’interroger sur le fait que le bien soit apte à être loué.
Il est question ici, du permis de louer, instauré dans les villes qui présentent notamment une forte densité de logement insalubres. Cette réglementation ne s’applique pas à l’ensemble du territoire.
Dans un contexte, où la ville de Lille a vu récemment s’effondrer deux immeubles en plein centre-ville en date du 13 novembre dernier, la prudence et la vigilance sera d’autant plus renforcée, interrogeant les collectivités locales à instaurer ce permis de louer.
C’est la loi ALUR qui est à l’origine en 2014, de ce permis de louer. Il s’agit, en résumé, d’une déclaration préalable que le propriétaire bailleur doit donner à la mairie.
Ainsi, le permis de louer ne doit pas être confondu avec la déclaration de mise en location qui est une simple formalité déclarative et qui demeure beaucoup moins contraignante.
S’agissant de son de son champ d’application, la location de courte durée y échappe tel que la location via la plateforme Airbnb.
Dans la pratique, les services d’hygiène mobilisés en ce sens, atteste de la décence du logement avant que la mairie délivre un permis de louer ou une autorisation préalable de mise en location. Ces derniers peuvent imposer aux propriétaires de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de décence en vigueur (état, surface habitable, éléments de confort…), afin qu’il ne porte pas atteinte à la sécurité physique ni à la santé des locataires. Le permis de louer demeure ainsi en ce sens, un moyen efficace pour lutter et identifier les marchands de sommeil.
Afin d’obtenir ce permis de louer, il suffit de remplir le formulaire cerfa n° 15652 ; cette démarche doit être effectuée à chaque changement de locataire. Il est à compléter et à envoyer suffisamment tôt avant la mise en location afin d’obtenir ladite autorisation avant la signature du contrat de bail.
Les bailleurs qui ne respecteraient pas le permis de louer, s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 euros. Dans le cas où le bailleur se décide à louer malgré le rejet de l’autorisation, l’amende peut monter jusqu’à 15 000 euros.
Au-delà de cette contrainte liée à la salubrité du logement, la notion de plafonnement de loyer est également à prendre en compte.
Également à l’initiative de la loi ALUR précitée, elle correspond au montant maximum d’un loyer en euros/m² qu’un bailleur peut réclamer à son locataire. Elle prévoit ainsi que le loyer, y compris dans le cas d’une première mise en location, ne peut en aucun cas dépasser 20% un loyer médian fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.
S’agissant de son champ d’application, tous les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019 sont concernés.
Le plafonnement de loyer ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers, qui est venu bouleverser récemment le marché locatif à Bordeaux. Ce dernier est en effet applicable à la ville de Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 afin de réguler les loyers excessifs et les hauses abusives et de préserver le pouvoir d’achat des ménages notamment les plus modestes.
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