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Encadrement des loyers

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Aujourd’hui, le loyer est devenu une préoccupation majeure des français qui y consacrent, en moyenne, 20% de leurs revenus.

C’est dans ce contexte qu’est entrée en vigueur en 2018 la loi ELAN dans le but de permettre une décentralisation des pouvoirs au profit des puissances territoriales, locales qui peuvent désormais encadrer les loyers sur leurs territoires.

Cette loi a pour objectif d’agir contre les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives constatées dans ces territoires pour préserver le pouvoir d’achat des français et leur faciliter l’accès au logement.

Cette loi est en réalité une expérimentation à laquelle les différentes communes peuvent prendre part sur candidature. Depuis le 15 juillet 20022, Bordeaux rejoint donc des villes comme Paris, Aix-en Provence, Lyon qui ont déjà pris part à ce dispositif en appliquant cet encadrement de loyers et pour une durée de 1 an prorogeable.

Quels sont les logements et contrats concernés ?

Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 15 juillet 2022 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellement de baux et baux mobilité. Il s’applique également aux colocations.

Autrement dit, les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés. Tout comme les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah), ceux soumis à la loi de 1948, les HLM, les locations de tourisme (type AirBnb), les meublés situés dans certaines résidences avec services.

Les modalités de mise en œuvre

On rappelle que le principe est celui de la liberté de fixation du loyer instauré par l’article 17.II de la loi du 6 juillet 1989, l’exception se trouvant dans l’article 140 de la loi ELAN, qui prévoit que lorsque le dispositif d’encadrement des loyers est mis en place, c’est le préfet qui fixe chaque année et par arrêté, des loyers de référence, exprimés par un prix au m² de surface habitable, pour chaque catégorie de logement et secteur géographique. 

 

L’arrêté préfectoral du 20/06/2022 définit trois niveaux de loyers de référence fondés sur les données de l’observatoire local des loyers : un loyer de référence correspondant au loyer médian ; un loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence) ; un loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence). Ces loyers de référence, exprimés par un prix au m² de surface habitable, ont été fixés par secteurs géographiques (4 zones sur Bordeaux) et par catégories de logement (type de logement, nombre de pièces, type de location et époque de construction).

 

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (ex : piscine, balcon, jardin…).

L’A’urba indique ainsi quatre prix de référence à titre d’exemple :

En Zone 1 : 18€/m² par mois pour un T1 vide construit avant 1946.

En Zone 2 : 14€/m² par mois pour une maison T3 meublée construite après 1990. 

En Zone 3 : 11,7€/m² par mois pour un appartement T2 vide des années 1980.

En Zone 4 : 12,2€/m² par mois pour un appartement T3 meublé construit après 1990.

Ajustements et recours

Des procédures d’ajustement de loyer sont possibles, soit en diminution de loyer au profit du locataire si le loyer de mise en location ou de renouvellement de bail est supérieur au niveau du loyer de référence majoré, soit en réévaluation de loyer au profit du bailleur lors du renouvellement de bail si le loyer jusqu’alors appliqué est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans le cas de nouveaux baux,

les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location. 

 

En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure le tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. 

 

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, après saisine (facultative) de la commission départementale de conciliation, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa signature. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire peut également contester le complément de loyer en saisissant obligatoirement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. 

 

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. A noter que la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour les baux mobilité.

Dans le cas de renouvellement de baux,

l’une ou l’autre partie peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat : au moins six mois avant le terme pour le bailleur si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré et au moins cinq mois avant le terme pour le locataire si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré. 

 

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation du loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). 

 

À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge peut être saisi avant le terme du contrat (saisine préalable de la CDC obligatoire). A noter que la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour les baux mobilité.

Schéma des démarches à suivre en cas de litige

En cas d’échec de la conciliation et saisine du juge judiciaire des sanctions sont prévues par la loi Élan (article 140), si le loyer de base est :

Amendes

Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, il peut engager une procédure d’amende à l’encontre du propriétaire.

Les amendes encourues sont jusqu’à 5 000 € pour une personne physique jusqu’à 15 000 € pour une personne morale.

Remboursement

Un dispositif de récupération des loyers trop-perçus est également prévu par la loi Elan.

L’amende prononcée n’empêche pas le locataire d’engager une action pour faire diminuer le loyer.

Sources : 

DALLOZ actualité

gironde.gouv.fr

chambre-gironde.notaires.fr

 

ENCADREMENT DES LOYERS, LOI ELAN

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