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OCEANE BAYLE
Notaire associée
La loi de finance pour 2015 avait introduit un nouveau régime de défiscalisation, créé par l’ancienne ministre du logement et de l’égalité des territoires, Sylvia Pinel, et destiné à remplacer le régime Duflot précédemment applicable.
Celui-ci avait pour objet de relancer le marché locatif dans certaines zones « tendues », définies dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien » et révisé depuis, en 2006, 2009 et 2014.
Le principe est le suivant : en contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf et de sa mise en location sous certaines conditions (relatives au loyer et au locataire) et pendant une durée prédéfinie (au moins 6 ans), un contribuable peut bénéficier de réductions d’impôts proportionnelles au montant investi, lequel est plafonné à 300.000 € par an.
Ce régime de défiscalisation dit « Pinel » a depuis déjà été amendé. En effet, à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles, et depuis janvier 2021 les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles à ce dispositif.
Le régime « Pinel » va de nouveau être considérablement modifié à compter du 1er janvier 2023, jusqu’à disparaitre en 2025 pour être remplacé par un nouveau dispositif, dénommé Pinel Plus. Ces deux régimes vont être amenés à cohabiter pendant deux ans.
Le régime de défiscalisation tel qu’il existe aujourd’hui est voué à disparaitre, les dernières acquisitions sous cette législation devront donc avoir lieu le 31 décembre 2024 au plus tard.
D’ici là, le montant de la défiscalisation dont pourront bénéficier les contribuables va progressivement se réduire, dans le but d’en diminuer l’attractivité. Les barèmes seront alors les suivants :
| Engagement de location | 2022 | 2023 | 2024 |
| Période initiale de 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 1re prolongation de 3 ans | 6% | 4,5% | 3% |
| 2e prolongation de 3 ans | 3% | 2,5% | 2% |
| Période initiale de 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| Prolongation de 3 ans | 3% | 2,5% | 2% |
Les conditions d’investissement, elles, resteront identiques jusqu’à la disparition du régime : zonage, plafond de revenu du locataire, délai entre l’acquisition et la mise en location, performances énergétiques, plafond de loyer…
A compter du 1er janvier 2023, un nouveau régime, à ce jour dit « Pinel Plus », fait son apparition. D’abord concomitant au régime « Pinel » classique pour 2023 et 2024, il remplacera celui-ci en totalité à compter du 1er janvier 2025.
Ce nouveau régime reprend les caractéristiques du Pinel actuel, et notamment le barème de défiscalisation qui sera identique à celui applicable pour ce régime en 2022.
La différence entre ces deux régimes porte sur les conditions d’application, qui sont plus restreintes pour le « Pinel Plus ». Celui induit en effet de nouveaux critères, à la fois environnementaux et qualitatifs.
En ce qui concerne le volet environnemental, les logements devront respecter la norme RE 2020 (contre RT 2012 pour le Pinel classique), plus contraignante, et la Ministre du Logement annonce également des contraintes écologiques supplémentaires qui devront être définies par décret dans les années à venir.
En ce qui concerne le volet qualité de vie, de nouveaux critères apparaissent pour bénéficier du régime de défiscalisation « Pinel Plus » : les logements devront avoir un accès extérieur systématique, des superficies minimales (28m² pour un appartement d’une pièce, 45m² pour un deux pièces, 62m² pour un trois pièces, 79m² pour un quatre pièces), et il a également été indiqué par la Ministre (sans que cela ne fasse l’objet d’un texte législatif à ce jour) la nécessité d’avoir des logements traversant ou double exposition à compter du trois pièces.
Si ces nouvelles contraintes ont pour objet de favoriser l’arrivée sur le marché immobilier de biens plus qualitatifs et plus respectueux de l’environnement, reste une interrogation : comment les promoteurs vont-ils pouvoir intégrer ces nouvelles contraintes, qui viennent s’ajouter à une augmentation croissante du coût des matériaux, sans que les prix des logements neufs ne connaissent une augmentation brusque ?
Au cours de l’année 2022 ce régime devra être affiné, avant son entrée en vigueur prévue au 1er janvier 2023. L’enjeu est énorme, à la fois pour les professionnels d’un secteur représentant 8% du PIB national, et pour les français qui ont acquis plus de 195 000 logements sous le régime « Pinel » entre 2014 et 2017.
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